¿Cuándo debes presentar aviso al SAT y cuándo no? La guía definitiva para fedatarios públicos

No todos los instrumentos generan aviso. Pero los que no generan aviso sí generan expediente. Y los meses sin instrumentos reportables siguen generando un aviso en ceros.

Introducción

Una de las preguntas más frecuentes en la operación diaria de un despacho de fedatario público es cuándo una operación activa la obligación de presentar aviso ante la UIF a través del portal del SAT. La respuesta no es uniforme: depende del tipo de instrumento, del monto de la operación en algunos casos, y del canal a través del cual el fedatario presenta sus avisos.

Entender con precisión qué genera aviso, qué no lo genera pero sí genera expediente, y qué obliga al aviso en ceros es la diferencia entre un programa de cumplimiento que funciona y uno que acumula infracciones sin que nadie se dé cuenta.

Los dos grupos de instrumentos: siempre aviso vs. solo sobre umbral

La fracción XII del Artículo 17 de la LFPIORPI divide los instrumentos de los fedatarios en dos grandes grupos según la lógica del aviso:

Instrumentos que siempre generan aviso, independientemente del monto:

• Otorgamiento de poderes irrevocables para actos de administración o dominio
• Constitución de personas morales
• Modificación patrimonial por aumento o disminución de capital
• Fusión
• Escisión
• Compraventa de acciones o partes sociales
• Cesión de derechos de fideicomitente o fideicomisario
• Contratos de mutuo o crédito con o sin garantía, cuando el acreedor no sea institución financiera ni organismo público de vivienda

Para todos estos instrumentos, la obligación de aviso se activa con la sola realización del acto, sin importar el monto involucrado. No hay umbral que calcular ni evaluación del valor de la operación.

Instrumentos que generan aviso solo cuando se supera el umbral:

• Transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles: el aviso aplica cuando el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el valor comercial es igual o superior a 8,000 veces el valor diario de la UMA
• Constitución o modificación de fideicomiso traslativo de dominio o en garantía sobre inmuebles: el aviso aplica cuando el valor del bien fideicomitido es igual o superior a 4,000 veces el valor diario de la UMA
• Realización de avalúos — exclusivo de corredores públicos cuando usan fe pública: el aviso aplica cuando el valor del bien avaluado es igual o superior a 8,025 veces el valor diario de la UMA

El umbral de inmuebles: 8,000 UMAs, no el general de 8,025

Un punto que genera confusión frecuente es que el umbral para las transmisiones de inmuebles — 8,000 UMAs — es distinto al umbral general de 8,025 UMAs que aplica a la mayoría de las actividades vulnerables. Esto no es un error: la ley estableció un umbral diferenciado específicamente para este tipo de operaciones.

Con el valor de la UMA 2026 ($117.31 MXN), 8,000 UMAs equivalen aproximadamente a $938,480 pesos. Eso significa que una compraventa de inmueble por debajo de ese valor no genera obligación de aviso — aunque sí genera la obligación de integrar el expediente de identificación de las partes y de conservarlo por diez años.

Los fideicomisos traslativos de dominio o en garantía sobre inmuebles tienen su propio umbral, y es la mitad del de inmuebles: 4,000 UMAs, alrededor de $469,240 pesos en 2026. Ahí el umbral aplica sobre el valor del bien fideicomitido, no sobre el precio de la operación.

Cómo se determina el valor en operaciones con inmuebles

Para las transmisiones de inmuebles, el valor relevante es el más alto entre tres posibles: el precio pactado entre las partes, el valor catastral del inmueble y el valor comercial. No es el promedio ni el que las partes acuerdan en el contrato — es el mayor de los tres.

Esto tiene implicaciones prácticas: una operación donde el precio pactado está por debajo del umbral puede igualmente generar aviso si el valor catastral o el avalúo comercial lo supera. El fedatario tiene que verificar los tres valores antes de determinar si la operación requiere aviso, no solo el precio que aparece en la escritura.

El canal de presentación: portal PLD vs. sistema fiscal

Aquí está uno de los puntos de mayor confusión operativa para los despachos: la LFPIORPI permite a los fedatarios presentar ciertos avisos a través del sistema electrónico fiscal — el mismo por el que presentan sus declaraciones y avisos fiscales — en lugar del portal PLD del SAT.

Esta opción aplica específicamente para:

• Constitución de personas morales y sus modificaciones patrimoniales (inciso c del Apartado A para notarios, inciso b del Apartado B para corredores)
• Transmisiones de inmuebles (inciso a del Apartado A para notarios)

Para todos los demás instrumentos que generan aviso, el canal obligatorio es el portal PLD del SAT a través del sistema SPPLD.

El fedatario que opte por el canal fiscal debe notificarlo previamente al SAT. Y una vez que elige un canal, puede modificarlo — pero también previa notificación. Cambiar de canal sin notificar no es una irregularidad menor: puede derivar en que los avisos presentados por el canal equivocado se consideren no presentados.

El plazo: antes del día 17 del mes siguiente

Independientemente del tipo de instrumento y del canal de presentación, el plazo máximo para presentar el aviso es el día 17 del mes siguiente al mes en que se realizó el acto. La fecha relevante es la fecha del instrumento — el día en que se otorgó — no la fecha en que se firmó la minuta ni la fecha en que el notario cerró su protocolo mensual.

Si el instrumento se otorgó el 28 de septiembre, el aviso debe presentarse a más tardar el 17 de octubre. Si el instrumento se otorgó el 1 de octubre, el aviso tiene hasta el 17 de noviembre.

En los instrumentos donde el valor determina si hay aviso — transmisiones de inmuebles y fideicomisos — el plazo corre desde la fecha del instrumento, no desde la fecha en que el fedatario determinó que el valor superó el umbral. Por eso el valor debe evaluarse antes de protocolizar el instrumento, no después.

El aviso en ceros: obligatorio aunque no hayas protocolizado nada relevante

Desde la reforma de julio de 2025, la obligación de presentar aviso en ceros está expresamente en la ley — no solo en las Reglas de Carácter General ni en el Reglamento. Esto significa que en los meses en que no se protocolizó ningún instrumento que genere aviso, el fedatario sigue obligado a presentar un informe ante el SAT indicando que en ese período no se realizaron actos u operaciones objeto de aviso.

Un mes sin instrumentos reportables no es un mes sin obligación. Es un mes con una obligación diferente: el aviso en ceros.

Esta es una de las infracciones más frecuentes y más fácilmente evitables del sector. Un despacho que presume un cumplimiento impecable porque presentó todos los avisos cuando tuvo instrumentos reportables puede tener doce infracciones acumuladas en el año si no presentó los meses en ceros cuando no los tuvo.

Qué pasa cuando el instrumento no genera aviso

Que un instrumento no genere aviso no significa que no genere ninguna obligación PLD. La obligación de integrar el expediente de identificación aplica a todos los instrumentos de la fracción XII sin excepción — incluyendo los que están por debajo del umbral de aviso.

Un fedatario que protocoliza una transmisión de inmueble por 800,000 pesos — por debajo del umbral de 8,000 UMAs — no tiene que presentar aviso, pero sí tiene que tener el expediente completo de las partes antes de que el instrumento se otorgue, conservarlo por diez años y verificar a las partes contra listas de personas bloqueadas y criterios PEP. La ausencia del aviso no simplifica el proceso — solo elimina un paso.

Cómo LexSeal determina qué aviso corresponde a cada instrumento

Cuando registras un instrumento en LexSeal, el sistema identifica automáticamente el tipo de acto y determina si genera aviso siempre, si genera aviso sobre umbral o si no genera aviso. En los casos con umbral, el sistema evalúa el valor del bien contra la UMA vigente en la fecha exacta del instrumento — no la UMA del momento en que estás capturando la información, porque si hay un cambio de año de por medio los números son distintos.

El aviso correspondiente se genera con la información ya capturada en el expediente y queda listo para enviarse antes del día 17. Los avisos en ceros salen automáticamente en los meses sin instrumentos reportables, sin que nadie tenga que recordar hacerlos. Y el registro del aviso — con su acuse del SAT — queda vinculado al expediente del instrumento correspondiente, no archivado por separado donde nadie lo encuentra cuando el auditor lo pide.

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Un aviso presentado tarde es una infracción. Un aviso en ceros no presentado también. Tu sistema debería encargarse de los dos.